Köy seçimi, ürün seçimidir
Kapadokya'yı tek bir pazar gibi düşünmek en sık yapılan hata. Aralarında on beş dakika mesafe olan iki köyün doluluğu, oda fiyatı ve misafir profili tamamen farklı olabiliyor.
Hangi köyü seçtiğiniz, aslında hangi ürünü satacağınıza karar vermenizdir.
Kısa harita
Bölgeleri yatırımcı profiline göre şöyle ayırıyorum:
- Göreme — ilk günden nakit akışı isteyen, operasyonu devralacak yatırımcı
- Uçhisar — az odayla yüksek ciro ve lüks segmentte marka kurmak isteyen
- Çavuşin — butik ölçekte başlayan, manzarayı ürünün merkezine koyacak olan
- İbrahimpaşa — ölçek isteyen, acente ve grup turizmiyle çalışacak olan
- Mustafapaşa — marjı kendi yaratmak isteyen, restorasyona sabrı olan
- Ürgüp — kurumsal ölçek ve etkinlik geliri hedefleyen
- Bahçeli — erken girip değer artışını bekleyebilen
Doluluk mu, oda fiyatı mı?
Göreme'de doluluk yüksektir, Uçhisar'da oda fiyatı. İkisini birden en üst seviyede sunan bir köy yok; hangi değişkeni optimize edeceğinize karar vermeniz gerekiyor.
Yıllık ciro = oda sayısı × doluluk × ortalama oda fiyatı. Üç değişkenin hangisinde güçlü olacağınızı köy seçerken belirlemiş oluyorsunuz.
Karar vermeden önce
Kapadokya'yı fotoğraftan değerlendirmek mümkün değil. Dosya size uyduysa iki günlük bir bölge gezisi planlayın: otelleri yerinde gezin, mevcut işletmeciyle konuşun, vadileri ve rakip tesisleri birlikte okuyalım.
