Her taş ev butik otel olmaz
Dönüşüm sürecinin en pahalı hatası, yanlış yapıyı almakla başlar. Kaya odanın tavan kalınlığı, yapının statiği, avlunun genişliği ve komşu parsellerin durumu ilk gün belli olur. Bunlara bakmadan alınan yapı, yatırımcıya iki yıl kaybettirir.
Yerinde teknik incelemede baktığım ilk şeyler: kaya tavan kalınlığı, çatlak haritası, parsel sınırı ve komşu yapılaşma, su ve kanalizasyon bağlantısı, araç erişimi.
Koruma kurulu ve Alan Başkanlığı
Kapadokya bir UNESCO alanı. Tescilli yapıda ne yapılabileceğini koruma kurulu söyler; Alan Başkanlığı da proje onayını verir. Bu adım, projesi onaysız bir dosyada 3 ila 9 ay sürer.
Projesi zaten onaylanmış bir dosyayla girmek, takvimden 6 ila 12 ay kazandırır. Dosya seçerken sorulacak ilk soru budur: proje onaylı mı?
Taş, harç ve usta
Restorasyonun teknik kalbi burada atar. Yanlış harç taşı çatlatır; yanlış taş kurul onayından döner. Hangi ocaktan hangi taşın çıktığını ve hangi ustanın hangi işi iyi yaptığını bilmek, inşaat maliyet aralığını daraltan tek şeydir.
Kaya yapılarda nem ve havalandırma, projede en sık atlanan başlıktır. Doğru çözülmediğinde işletme boyunca sorun çıkarır ve misafir yorumuna yansır.
Gerçek takvim
Size 12 ayda biter diyen varsa Kapadokya'da hiç iş yapmamıştır. Gerçekçi takvim şöyle işler:
- Dosya eşleştirme ve niyet netleştirme — 30 dakikalık görüşme
- Yerinde teknik inceleme — 1 ila 2 gün
- Proje ve kurul onayı — 3 ila 9 ay (onaylı dosyada atlanır)
- Restorasyon — 12 ila 24 ay
- Turizm işletme belgesi ve çıkış — 2 ila 4 ay
Belgesiz tesis satılamaz
Turizm işletme belgesi olmayan bir tesis ne düzgün fiyatla satılır ne de ciddi bir işletmeciye kiralanır. Süreci baştan belgeye göre kurgulamak, çıkışta değerinizi belirleyen şeydir.
Bütçenizde %15 pay bırakın. Restorasyon işinde sürpriz olur: taşın içinden çıkan boşluk, statik takviye ihtiyacı. Bu payı ayırmayan yatırımcı, işin ortasında durur.
